SEZIONE del VERBANO/CUSIO/OSSOLA
Egregio Signor Sindaco
del Comune di Baveno
Sede Municipale
piazza Dante Alighieri, 14
28831 B A V E N O (VB)
e, per conoscenza:
Regione Piemonte
Settore urbanistico del Piemonte orientale
Via Mora e Gibin, 4
28100 NOVARA (NO)
urbanistica.est@cert.regione.piemonte.it
Soprintendenza per i beni culturali, archeologici e del paesaggio
per il Piemonte orientale – SABAP NO
corso Felice Cavallotti, 27
28100 NOVARA (NO)
Prot. n.17/26
OGGETTO: Intervento edilizio di riqualificazione ex Lido Palace Hotel BAVENO.
Permesso di costruire in deroga - variante n.6 a permesso di costruire n.16/22. Deliberazione Consiglio Comunale n.36 del 27/11/2025.
Preg.mo Sindaco Alessandro Monti,
questa Sezione del VCO della Associazione Italia Nostra aps, riceve da più parti sollecitazioni e segnalazioni in relazione all’intervento edilizio in corso di costruzione e che riguarda la riqualificazione dell’ex Lido Palace Hotel.
Un intervento previsto in sede di Piano Regolatore Generale con l’attribuzione di una consistente capacità edificatoria, ha visto nel corso della sua attuazione, l’assegnazione, in deroga, di un’ulteriore e maggiore capacità con il trasferimento di aggiuntivi 12.000 metri cubi urbanistici, provenienti da altro sito, pur avendo già beneficiato, in sede di originario permesso, di un bonus in deroga pari all’incremento del 15% della SUL.
Tale intervento edilizio, nella sua previsione originaria, era ammesso dal PRGC attraverso un permesso di costruire semplice; una scelta comunque opinabile, considerata la consistenza della capacità aggiuntiva attribuita e così è stato “licenziato”.
Successivamente e in corso d’opera, è pervenuta la richiesta di ulteriore deroga sulla quale ha dovuto esprimersi il Consiglio Comunale con il proprio atto n.36 del 27/11/2025 che l’ha ammessa.
Una attenta lettura dell’atto deliberativo assunto da Codesto Comune non è tuttavia esente da critiche, in quanto non pare che vi sia stata una compiuta valutazione dell’interesse pubblico, sottostante la decisione assunta.
La norma di riferimento (art.14/bis del DPR 380/2001) dice con chiarezza che l’interesse pubblico deve essere valutato limitatamente ad alcuni parametri: “rigenerazione urbana, contenimento del consumo del suolo e recupero sociale e urbano dell’insediamento”.
Ora, a contrario di quanto si legge nell’atto, non è possibile affermare che l’immobile risultasse in stato di abbandono da diversi anni prima della acquisizione da parte dell’attuale proprietà. La struttura ha continuato a svolgere l’attività alberghiera sino a pochi anni fa (ottobre 2020), momento in cui si è perfezionata la vendita. Aver inserito in atto un’affermazione non veritiera inficia l’atto stesso, la sua credibilità e ne altera le conclusioni.
Quanto poi riguarda la verifica dei parametri richiesti dalla normativa, è incoerente affermare che la deroga consente la riqualificazione edilizia dell’immobile. Essa era garantita già dal permesso a costruire n.16/2022 in corso di attuazione alla data della deliberazione consiliare, che nulla avrebbe aggiunto, sotto questo profilo, rispetto ad un intervento in avanzato stato. La deroga ha risposto ad esigenze di investimento del soggetto attuatore, nulla apportando in termini di rigenerazione.
Per quanto riguarda il consumo di suolo, esso viene incrementato sul sito dell’intervento, non rimane invariato e nulla è dimostrato e dimostrabile che il trasferimento di cubatura abbia evitato un incremento di occupazione sul sito di decollo della capacità trasferita (dipende dal tipo di intervento che si fosse fatto).
Per quanto riguarda gli aspetti del recupero sociale e urbano dell’insediamento, posto che esistesse una situazione di degrado e non lo era, sono invece proprio le modalità di attuazione (permesso a costruire semplice) che hanno impedito un’intelligente governo del progetto da parte del soggetto pubblico (Comune) che non ha valutato pienamente gli effetti del carico urbanistico che si veniva a determinare con l’effetto cumulativo degli interventi richiesti e concessi.
La miglior connessione con il centro urbano (anche in termini di qualità), l’alleggerimento della pressione delle soste automobilistiche sul fronte lago attraverso l’individuazione e realizzazione di standard parcheggi anche non in sito, la soluzione di problematiche infrastrutturali legate alla previsione di realizzazione della tratta urbana della pista ciclo pedonale, solo per citarne alcune, avrebbero dovuto opportunamente, ma forse anche obbligatoriamente, essere gestite attraverso uno strumento attuativo o comunque convenzionato, che garantisse il miglior inserimento possibile del progetto e dei suoi effetti rispetto al costruito urbano. Su questo punto codesto Ente è stato silente, ma acquiescente.
L’aumento della capacità ha invece avuto riflessi rispetto al sistema normativo previsto in quell’area dal Piano Paesaggistico Regionale, senza che su questo l’Ente si sia espresso, pur avendo di fatto consentito una modifica del PRGC, senza valutare l’impatto e la coerenza con le norme del PPR, queste ultime non derogabili.
Si premette che i contenuti delle Norme di Attuazione (NDA) del PPR, in particolare le prescrizioni contenuti negli articoli 14, 15, 26, 39, nonché il provvedimento di tutela (D.M. 2 aprile 1949) e l’apparato prescrittivo contenuto nella Scheda di Catalogo del Piano Paesaggistico Regionale, sono vincolanti e presuppongono immediata applicazione e osservanza da parte di tutti i soggetti pubblici e privati.
Alla luce di tale premessa si osserva che a giudizio di questa Associazione, il progetto e segnatamente le varianti concesse in corso d’opera vanno ad intaccare e pregiudicare alcuni dei valori tutelati.
Ad esempio, la scheda prescrizionale afferma che “deve essere conservata la naturalità della costa lacustre….”. Diversamente, l’ambito costiero prospiciente l’albergo, già inedificato, è stato oggetto di qualcosa di più di una nuova costruzione edilizia (anche in pregiudizio della visuale lacustre) e di fatto la sua conformazione naturale è stata cancellata. Un diverso operare sarebbe stato auspicabile.
Ancora, l’edificazione in corso, stante anche le quantità edilizie che si sono riversate sul sito, sta comunque alterando “la percezione del profilo del centro abitato dal lago”. Si osservi a tal proposito che la nuova struttura edilizia si protrae ben oltre la sagoma originaria della facciata dell’albergo, così come si estende sul retro dell'area andandola sostanzialmente a saturare.
Anche questa è una indicazione prescrizionale disattesa, contenuta nel NTA del PPR.
Inoltre, è stato alterato il rapporto tra il costruito e il non edificato. Ad esempio, il corredo vegetazionale è diventato subalterno a causa degli incrementi smisurati di quantità di edificato a nuovo, ribaltando così quel rapporto che invece è una delle caratterizzazioni delle costruzioni storiche che si affacciano sulle rive del Lago Maggiore.
Le aree libere ora diventano quasi un elemento di disturbo che, nel caso in specie, il progetto, la previsione dell’introduzione di essenze botaniche non coerenti al contesto (palme e pini marini), contribuirà ad annichilire ancora di più.
L’occasione di un recupero guidato, di una valorizzazione completa del sito nel rispetto delle sue linee originarie, si traduce nel suo rovescio.
In conclusione, si assiste sempre ad una risposta positiva nei confronti di qualsiasi richiesta di aggiuntive capacità edificatorie, quasi quelle esistenti e già previste non fossero adeguate.
Si assiste ad uno svuotamento sistematico delle regole e delle previsioni dei piani regolatori generali, compromessi da norme derogatorie, bonus premiali e altro.
Ogni ricaduta sulla città pubblica di questi interventi è annullata da monetizzazioni degli standard, da permessi semplici e da nessuna gestione convenzionata degli interventi progettuali.
Le tutele paesaggistiche vengono superate e la Delibera n.36 ne è un esempio.
Di tutto ciò, ne pagherà il maggior prezzo ciò che più di altro era rappresentato dal valore attrattivo del paesaggio lacustre, storicamente consolidato e riconosciuto.
Voglia Signor Sindaco valutare con attenzione questo nostro doveroso richiamo.
Lieti comunque di poter leggere una Sua gradita risposta e di voler consentirci un sereno confronto sui temi ambientali e paesaggistici che abbiamo qui sollevato.
In attesa di esito, si ringrazia.
Molto cordialmente
Il Presidente della Sezione
Filippo Pirazzi
Via Sant’Antonio, 16
28851 BEURA CARDEZZA (VB)
Cell. 338 613 2825
italianostra_vco@pec.it
Redattore:
Il Segretario di Sezione VCO di Italia Nostra APS
Piero Vallenzasca
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