Ora che la stagione è finita ci dovrebbe essere tempo per una riflessione sullo stato in cui versa la parte pubblica della cittadella.
Mentre da qualsiasi parte lo si voglia prendere, il pre consuntivo del Governo locale dire che è deludente è l’unico complimento che ci sentiamo onestamente fare, qualcuno invece potrebbe essere tratto in inganno e giudicare in positivo il suo operato, prendendo per buona la quasi conclusione o il quasi avvio prossimo delle iniziative dell’imprenditoria alberghiera locale che, a giudizio questo sì unanime, il Governo non solo non ha “ostacolato”, ma quelle che aveva ereditato ha in qualche modo sbloccato o agevolato e altre avviato.
Trattasi dell’attuazione di un pezzo della pianificazione urbanistica alberghiera cittadina che ha riguardato e riguarda: l’ampliamento di un’ ala servizi del Grand Hotel, la modifica d’uso con ampliamento di Villa Ostini e, da ultima la realizzazione, si dice prossima all’avvio, dell’albergo Due Ville: la famosissima variante “ Zanetta”.
Bene dunque, ma poiché non tutto è oro ciò che luccica, è meglio andare a dare un’occhiata a come le vicende sono state gestite dal punto di vista amministrativo e farci diverse domande che, ad oggi, non trovano ancora una risposta.
Ribadito che una parte di questa grossa partita l’attuale Governo l’aveva ereditata: vedi l’ala Servizi del Grand Hotel; una parte parzialmente ereditata: vedi Villa Ostini e un’ultima consistente parte varata quasi ex novo: vedi l’albergo Due Ville, possiamo vedere cosa gli attuali e i precedenti Governi hanno combinato, nel silenzio assordante e quindi con il consenso delle opposizioni di oggi e di ieri che, evidentemente, ne hanno condiviso l’operato.
Il tema è interessante, è anche consistente perché tocca profili che attengono non solo l’opportunità o meno di alcune decisioni degli Amministratori, ma la stessa legittimità del loro operato, del Funzionariato alle loro dipendenze e probabilmente non solo di quello; attiene profili di responsabilità probabilmente di natura erariale per possibili danni di tal natura causati all’Ente; attiene il tema della trasparenza degli atti di governo per mancate pubblicazioni legate a quelle richiamate vicende. Insomma, c’è un po’ di tutto e anticipo che il quadro finale, almeno per ora, che ne esce non è affatto esaltante, semmai preoccupante.
Quindi ? Quindi, dietro le raffinate esecuzioni architettoniche che hanno trasformato Villa Ostini, arricchito di nuovi servizi il Grand Hotel e quelle che stanno per nascere nel parco delle Due Ville, dietro queste raffinate esecuzioni, frutto di intraprendenti studi professionali, locali e no, non sempre sembra ci sia il medesimo luccichio di ori e di argenti, ma qualcos’altro e questo è il tema sul quale i riflettori devono accendersi, altro che Babbo Natale e mercatini.
IL BORGOMASTRO ALL’OPERA
Dunque aveva iniziato il Borgomastro, mestiere che se avesse tentato di farlo in Germania, l’avrebbero subito rispedito a casa come un extraeuropeo non gradito, ma tantè. Sua è stata la svendita, nel corso del 2018 degli standard pubblici a parcheggio e ad altro in teoria previsti e obbligati a cedere dagli attuatori del piano esecutivo per l’ampliamento dell’ala servizi del Grand Hotel. Era l’occasione per arricchire la cittadella di una qualche aggiuntiva quantità di parcheggi pubblici, preferibilmente sottoterra e di migliorare tutta quanto l’area che gravità sull’asse di via Omarini.( via quest’ultima, come noto, ambita dalla proprietà del Grand Hotel).
Tranquilli, senza neanche una parola di motivazione, il Borgomastro monetizza tutto quanto o quasi, ossia trasforma un onere a cedere e a fare in un mucchietto di soldi che non basteranno né ad acquisire né a fare. Quel poco che, invece era rimasto loro da fare, non hanno neppure ancora fatto nonostante utilizzino appieno e da tempo la nuova struttura.
Cosa c’è di male ? Niente, solo che uno si chiede cosa mai serva un piano regolatore se quando si va ad attuarlo,(nelle sue parti pubbliche guarda caso) con una qualche motivazione di stile, ma in questo caso non c’é manco quella, si gira pagina e si trasforma tutto in soldi: quattro.
Ho detto quattro perché su questo punto vale rammentare quale è la norma da seguire in questi casi. Essa è dettata dalla legge urbanistica regionale, introdotta nel corso dell’anno 2013 che dice:
“Qualora l'acquisizione delle superfici….. non risulti possibile o non sia ritenuta opportuna dal comune in relazione alla loro estensione, conformazione o localizzazione o in relazione ai programmi comunali di intervento e alle politiche della mobilità sostenibile, le convenzioni e gli atti di obbligo degli strumenti urbanistici esecutivi e dei permessi di costruire possono prevedere, in alternativa totale o parziale alla cessione, che i soggetti obbligati corrispondano al comune una somma, commisurata all'utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione e comunque non inferiore al costo dell'acquisizione di altre aree, da destinare all'acquisizione di aree per servizi pubblici o alla realizzazione dei servizi medesimi.”
Quindi bisognerebbe peritare, volta per volta, attraverso l’opera di un tecnico indipendente e sottolineo tre volte l’aggettivo indipendente, qual sia questa utilità economica che il proponente dell’intervento edilizio realizza grazie alla monetizzazione, cioè attraverso la mancata cessione gratuita delle aree standard e qualora tale utilità sia superiore ai valori di mercato delle aree, il Comune deve incassare quella somma, cioè la maggor somma tra le due .
Di tutto ciò non c’é traccia alcuna negli atti che hanno a suo tempo approvato il Piano attuativo. Non c’é traccia perché i Governanti della cittadella e il loro apparato burocratico hanno continuano, imperturbati, ad applicare, ma a loro modo, una vecchia e vetusta delibera Consiliare, la n. 53 del 20/11/2006 ( mai peraltro aggiornata nei valori come invece era previsto) e non invece la norma regionale che data successivamente e che stabilisce il criterio che abbiamo sopra ricordato. Purtroppo però i nostri Governanti sono stati ancora più bravi e volendo essere più realisti del re, neppure applicano correttamente la stessa delibera Consiliare, dimenticando che sì essa fa riferimento a valori dichiarati di mercato ( chissà quale ? Perché mai adeguati dall’anno 2006 in avanti?), ma nei casi più complessi, ossia quelli convenzionati, come è appunto quello al nostro esame la regola comunale sarebbe questa:
“La monetizzazione delle aree a standard dovrà essere perfezionata, dal punto di vista della definizione degli aspetti economici, attraverso due modalità riferite alla tipologia ed alla complessità dell’intervento proposto rispetto al contesto urbano di riferimento:
1. Nel caso di interventi residenziali, turistico-alberghieri,……………………. sottoposti a Strumento Urbanistico Esecutivo (SUE) o a singolo titolo abilitativo di particolare complessità insediativa, attraverso la verifica, operata dall’Ufficio Tecnico, del computo metrico delle opere da realizzarsi per l’allestimento delle previste aree a verde e a parcheggio pubbliche, comprensivo del costo delle aree stesse; i valori, così quantificati e consensualmente accettati dalle parti, dovranno essere indicati nell’atto di convenzione e le somme corrispondenti trasferite, contestualmente al rilascio dei prescritti titoli abilitativi, o in caso di strumenti urbanistici esecutivi con la stipula delle relative convenzioni.”
Di tutto questo non c’é alcuna traccia negli atti che si conoscono e che sono stati pubblicati, ma c’é unicamente l’applicazione dei valori dichiarati di mercato. 160 euro/mq. sul lungo lago di Stresa, oltre a 45 euro mq. quale costo di parcheggio in superficie. Giudicate voi circa la loro congruità e chiedetevi se dietro questo operare non si possa nascondere una danno erariale, più o meno consistente oltre ché una sostanziale illegittimità del Piano che ha autorizzato quegli interventi. E’ una domanda questa sì legittima e che richiederebbe una risposta che non vedremo mai.
Il BORGOMASTRO, MA NON SOLO LUI, INSISTE
Non vorremmo tediare, ma la questione è lunga e complessa e merita attenzione, il Borgomastro infatti, galvanizzato dai primi successi, aveva pure avviato la seconda operazione immobiliare, quella che ha visto la trasformazione in struttura ricettiva di alto livello della Villa Ostini.
In questo caso ( ne abbiano parlato più volte), il suo Governo ( in altra epoca lo avrebbero arrestato in blocco in fragranza di reato) aveva dichiarato espressamente in atti di non voler rispettare il piano regolatore che prevedeva la cessione di standar parcheggi in loco nella misura almeno del 50% di quanto d’obbligo ( anche in interrato, anzi per 1/3 obbligatoriamente in interrato), ma che si sarebbe impegnato a indicare all’Oligarca dove far costruire altrove i parcheggi pubblici obbligatori. Inutile aggiungere che il Governo del Borgomastro, poi licenziato per volontà popolare, se ne era andato dimenticando di individuare l’area.
Ci avrebbe dovuto dunque pensare il Governo successivo, quello attualmente in carica, ma non mancarono contrasti al suo interno tra chi voleva assecondare l’Oligarca che nel frattempo si era aggiudicato, a prezzo di saldo, un terreno (improponibile per parcheggio) situato in cima a via Manzoni e chi no. Alla fine, risolti i contrasti, con una qualche formula diplomatica, ossia “ragioni personali”, il Governo, anche se nuovo, non pensò a nulla di meglio se non seguire l’andazzo corrente e dopo un tira e molla su via Manzoni, ha monetizzato. Lo ha fatto con una decisione presa nel corso del mese di luglio del 2022, ma quell’atto deliberativo non è mai transitato all’albo informatico del Comune e non ne sappiamo le ragioni. Tuttavia, solo recentissimamente e indirettamente abbiamo potuto leggere qualche cosa sulla questione della quantificazione della monetizzazione e così oggi sappiamo che anche in questo caso è stata applicata la solita illegittima misura della monetizzazione a prezzo di “mercato”. Un 250 mila euro per l’equivalenza di una quarantina di posti auto, di cui 1/3 obbligatoriamente sottoterra, quando per farne poco più a servizio del porto e non sotto terra, se ne spendono almeno tre o quattro volte tanto.
Vale incollare integralmente la norma violata:
Art. 3.5 delle NTA
“……….In ognuno degli interventi: devono essere previste superfici a parcheggi …………………………………... nella misura minima del 50% della superficie lorda di nuova previsione e/o di ampliamento, di cui almeno 1/3 interrate………………………………..”
Dunque nessun corretta applicazione delle norme sulle monetizzazioni, sia che si avessero voluto seguire le normative comunali o, invece, più correttamente quelle della legge regionale. Non sono state rispettate né le une né le altre. Evviva.
Grande buio poi sulle cose che hanno combinato, zero in condotta in tema di trasparenza, (attediamo ancora la pubblicazione della delibera della Giunta) un probabile rilevante arrecato danno erariale e una violazione del piano regolatore combinata da due Governi: uno dopo l’altro. Un vero record e un applauso .
GOVERNO NUOVO/METODI VECCHI
Rimane da dare un’occhiata alla terza e forse più corposa e sofisticata operazione immobiliare, quella avviata già dall’esecutivo Cannio con la famosa variante stralcio denominata “Zanetta” che nella sua pratica attuazione aveva trovato diversi ostacoli ma con quest’ ultimo Governo sono poi sembrati venire tutti brillantemente superati.
Qui la storia è complessa.
Intanto possiamo incominciare a dire che anche in questo caso la trasparenza è pari a zero e al popolo elettore non si fa sapere nulla o quasi. L’atto deliberativo con il quale il Governo, in data 6 giugno di quest’anno, ha monetizzato tutto quanto, non è ancora stato pubblicato e ci piacerebbe conoscere se l’assenza della pubblicazione dipenda dall’ assenza dell’atto stesso o da che altro. Sta di fatto che, pur essendo la pubblicazione condizione di esecutività dell’atto, che ci sia stato o meno, nel tempo record dei successivi dieci giorni, la volontà della Giunta è stata eseguita e la Convenzione urbanistica tra Comune e Proprietà sottoscritta.
In questo caso è stato però pubblicato, integralmente, il Permesso a Costruire e leggendolo sappiamo che è stata applicata la monetizzazione a prezzi di “mercato”, senza confronto con l’utilità economica derivante alla proprietà. La monetizzazione è stata integrale. Questo significa che non solo sono state monetizzate le aree che avrebbero dovute essere cedute al Comune e poste all’interno del perimetro del lotto interessato ( cioè 6.642 mq. su 12.740 mq.) , ma anche quelle che il Piano regolatore dice che avrebbero dovuto essere reperire all’esterno di esso e nelle sue vicinanze, ossia mq. 1.264 da destinare a parcheggio pubblico. Di più ancora, poiché sempre il Piano regolatore, pur con discutibile scelta, individuava anche aree di così detta compensazione ambientale, ossia circa e oltre 17.000 mq. di sentieristica collinare L1 che avrebbe dovuto essere recuperata a cura e onere del proponente, si è pensato bene di monetizzare anche quelle.
Apparentemente, il Comune avrebbe portato a caso un po’ di soldi, ma tutto è relativo non potendo sapere quanto effettivamente, avrebbe dovuto portare a casa se avesse rispettato le regole.
Vi ho anticipato che la cosa è complessa, ma dovete avere pazienza, le cose sono tante e neppure semplice renderle in maniera divulgativa. Ancora un momento di attenzione. Dobbiamo infatti fare un passo indietro e ricordare che la Variante Zanetta e le norme che ne uscirono erano il frutto bacato del governo Canio II.
Che fossero bacate non lo dice certo chi scrive, ma lo mette nero su bianco il Consiglio di Stato, ossia il massimo organo della Giustizia Amministrativa in Italia che esprimendosi su di un ricorso della proprietà contro un primo diniego ad un progetto dell’opera, ebbe a scrivere che il Comune aveva fatto una variante alla rovescia, ossia aveva aggiunto capacità edificatoria, mentre invece l’avrebbe dovuta ridurre in conformità ai provvedimenti di tutela che vi erano, e vi sono, su quell’area. Il tutto poi venne sugellato dalla firma di Mattarella che respinse al mittente il ricorso con tanto di bocciatura.
A quel punto qualsiasi Governo responsabile avrebbe dovuto prendere la variante “Zanetta” e riscriverla da capo, mettendo a posto le cose. Nessuno avrebbe fiatato perchè c’era l’avvallo autorevole del Consiglio di Stato. Nessuno invece lo ha fatto e sono rimaste in piedi norme comunali che mal si conciliavano con le prescrizioni di tutela scritte nei relativi provvedimenti, peraltro prevalenti sulle prime.
In concreto l’area aveva una capacità edificatoria pensata nella variante “Zanetta” per contenere una grande struttura edilzia: 22/25 metri in altezza/8 piani/ oltre 20.000 m.c. di volume, ma tale dimensionamento non si poteva conciliare con le prescrizioni di tutela che ad esempio dicevano che le eventuali nuove edificazioni dovevano rispettare la scala edilizia delle ville esistenti, in pratica niente 8 piani e 22/25 metri in altezza. Poichè però nessuno ha voluto ridurre le quantità edilizie previste, bisognava trovare una soluzione per soddisfare la richiesta proprietaria di utilizzarle tutte.
La soluzione trovata è stata quella di utilizzarle in maniera diffusa, ossia su più edifici, tra loro collegati, ma singolarmente più piccoli e in scala con le ville tutelate. Per fare questo, condizione necessaria era quella di poter liberamente disporre di tutta la superfice territoriale dell’area, ossia 12.740 mq. e non cedere al Comune neanche un metro di area standard, ossia monetizzare tutto.
Cosa diversa sarebbe stato se le quantità edizie edificabili fossero state ridimensionate. In tale caso i nuovi edifici avrebbero potuto più facilmente integrarsi nell’area e sarebbe stato possibile anche ottenere in cessione, anche solo in uso pubblico, una consistente parte del parco.
In concreto, poiché lo standard pubblico doveva essere pari al 100% della nuova superficie utile lorda realizzata, diviso in un 80% a parco e un 20% a parcheggio pubblico (quest’ultimo quasi tutto (per il 16%) in area esterna da individuarsi), per non dover monetizzare e ottenere a favore del Comune la cessione di aree standard, le quantità edilizie previste avrebbero dovuto essere circa la metà di quellem concesse. Figuriamoci.
In concreto, ancora una volta, si smonta la previsione del piano regolatore , ma nella sua parte legittima e si ricorre al salvagente della monetizzazione per poter quadrare il cerchio, lasciando inalterate la quantità edificabili.
Ora è evidente che questa operazione può pesare e anche molto sulla valutazione dell’utile economico sul quale commisurare la monetizzazione, potendo costruire un albergo dalle dimensioni doppie di quello che avrebbe potuto/dovuto starci senza la monetizzazione, ma siccome anche in questo caso il giusto criterio lo si ignora e si applica quello del prezzo di mercarto sic! delle aree, il gioco è fatto e qui ve l’ho svelato.
In tutto questo non si comprende affatto perché mai venga monetizzata anche quella parte di area standard che era previsto venisse reperita all’esterno del perimetro del lotto delle ville ed ad uso parcheggio, in superficie o in interrato che fosse.
Non è molta roba ma, insieme a quelli realizzabili all’interno dell’area per lo scopo parcheggi, sono circa 1.500 mq. . Niente; si monetizzata anche quella, mentre poi da lì a poco il Governo si metterà a negoziare per acquisire aree per parcheggio a 100 metri di distanza. Naturalmente il prezzo dovrebbe essere blindato, ossia neanche un centesimo in più di quanto incassato per mq. Monetizzato (160,00 euro/mq.). Vedremo, peccato che questa operazione sarebbe stata un onere per gli Zanetta non per il Comune.
Men che meno si comprende perché mai abbiano monetizzato anche le aree di compensazione ambientale, ( una contraddizione in termini) oltre 17.000 mq. poste lungo il tracciato sentieristico L1. , pur avendo trasferito i diritti edificatori relativi sull’area Due Ville, senza manco averli acquisiti.
Per la verità, le norme del Piano regolatore in punto: art.1.5 si esprimono così come le riporto :
“aree di compensazione e valorizzazione paesistico ambientale, la cui acquisizione (e cessione gratuita al Comune nel caso non fossero già di proprietà comunale), è requisito preliminare alla realizzazione degli interventi di trasformazione delle aree a specifica destinazione”.
Questo breve comma sembrerebbe imporre alla” Zanetta” il preventivo onere di garantire al Comune la piena disponibilità delle aree necessarie a riqualificare la L1, ma poi le regole si contraddicono e diranno tutto e il contrario di tutto e quindi avanti con la monetizzazione, ossia con il contrario della compensazione. Anche in questo caso si incassa, certamente un prezzo, molto più basso delle altre, circa €. 16,50 al mq., gli Zanetta si portano a casa un po’ di diritti edificatori e della riqualificazione della L1 non se ne vedrà neanche l’ombra.
Per ora è tutto, ognuno si faccia le valutazioni che crede, ma attendo smentite e rettifiche.
Vedremo se ci sarà un seguito o se vincerà il silenzio.
